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不能随意涨价撵人,租房者的春天要来了吗?

发布时间:2017-06-08 09:11| 位朋友查看

简介:[ 摘要 ]“人为刀俎我为鱼肉”,这是中国不少租房者的体验。一个原因是,中国对于租房者缺乏最起码的法律保护。19日,住房和城乡建设部就《住房租赁和销售管理条例(征求意见……

[摘要]“人为刀俎我为鱼肉”,这是中国不少租房者的体验。一个原因是,中国对于租房者缺乏最起码的法律保护。19日,住房和城乡建设部就《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》发布,其中对如何保障租房人的权益着墨不少,比如合同中没有约定租金调整次数和幅度的,出租人不得单方面提高租金;出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人,收回住房。那么租房者的好日子要来了吗?

要点速读

在不少发达国家,租赁是主要的居住方式。买房不能彰显阶层,反倒是一种负担。

中国的房屋租赁市场很不成熟,要想真正解决租房者的痛点,首先要保证充足的房源供应。政府必须把保障中低收入人群、年轻人的居住需求视为公共产品。

一个缺乏法规制度和配套政策的住宅租赁市场,很难让租房者感到安全。

无论是从用户体验还是市场规模来说,中国的租赁市场都明显发育不足

对于大多数中国租房者来说,租房生活充满了强烈的不安全感和种种屈辱体验。痛点很多,最主要的有租价高企、租金随意上涨、租客无故被驱逐、换房频率极高等。据2016年的一份租房报告显示,在北京,租客平均换房时间为11个月,大部分在8-14个月之间。

据住建部相关统计和调查,目前中国大概有1.6亿人在城镇租房居住,占城镇常住人口的21%。但与庞大的租房群体不符的是,中国的租赁市场规模实际上很小。目前中国年房屋交易额大概为15万亿,其中包括10万亿新房和5万亿二手房,而租金规模大概在1.1万亿,整个房屋交易额中租金收入占比在7%左右。租赁市场呈现出供给数量少,供给品质差,租房的供应个体以个人为主,租客端续约率短,规模化运营机构发展不足的特点。对比日本,其房屋交易市场(商品房与自建房并存)的规模约在9千亿人民币左右,租金规模达到8千亿人民币,其租赁市场80%的房子都是通过托管的形式来实现,租客普遍租期较长,规模化运营管理水平高。

租住本应该成为一种生活方式。在不少发达国家,租赁是主要的居住方式,买房并不能彰显阶层,反倒是一种负担,精英都以租好房为傲,代表国家是德国和日本。而中国租赁市场与交易市场的倒挂,则与中国的特殊国情有关。没房就没有安全感,就没有免于伤害的权利;房价飙涨,几年内买房人和租房人的资产差距和社会阶层就拉开了差距;钱总要找到去处,不买房干什么?

要想真正解决租房者的痛点,首先要保证充足的、有品质的房源供应

意见稿将近一半的篇幅重点放在了如何保障租房人的权益上,也确实瞄准了随意涨价、赶人等问题,但仅仅通过这些规定,很难实质性改变租房者的境遇。

一个成熟、稳定的住房租赁市场,必先保证多样化、充足的房源供应。房源供应主要分为两部分,一种是政府主导的公租房、廉租房,另一种是市场化的租房,机构和个人作为租赁市场房源供给主体,以机构为主,机构既可以持有和运营,也可以只负责托管,负责签订合同、筛选租户、代收租金以及房屋维修,完整的托管业务链条是保证租赁市场成熟的关键。

大多数拥有成熟租赁市场的国家,机构和政府是供房主体。2011年,德国1860万套租赁房中,政府公租房(450万套)占24%,私人机构房源(410万套)占22%。日本的机构房源(包括机构自持和机构托管)占83%,个人房源比例为17%。而据国家统计局公布的全国第六次人口普查数据显示,目前中国有25.8%的城市居民租住住房,89.5%的可出租房屋来自私人出租住宅。也就是说来自中国租赁市场的主要供房主体是个人,机构化水平很低。

仅就几个大城市而言,住宅租赁市场的供应量明显不足。据链家研究院《租赁市场系列研究报告》,北京有800万流动人口,270万套租赁需求,但实际上只有150万套供应。由于供给数量少,机构化水平低,导致供给质量参差不齐,居住品质得不到保证。

典型的德国公租房

德国是住宅租赁的样本市场。为了保证充足的住房供应,解决中低收入人群的住房难题,德国每年都建大量的廉租房,廉租房建设的补贴主要是由联邦政府支付;鼓励集体建房,即住房合作社建房,但所有合作社建设的房屋必须用于出租而不是出售;也鼓励居民自己建房,并给予贷款、税收上的优惠,但房屋建成后必须出租给符合要求的低收入家庭。

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